Последние полгода не прошли для застройщиков бесследно. Но Владимир Крицкий, глава компании «ЛСР. Недвижимость-Урал» и член Совета СОСПП, весьма оптимистично смотрит в будущее. В следующем году только его предприятие планирует возвести 120 тысяч квадратных метров жилья. В интервью порталу Е1 он подвел итоги первого полугодия и ответил на актуальные вопросы.
— Традиционный вопрос. Свердловский министр строительства Михаил Волков часто говорит, что регион опережающими темпами возводит жилье. По итогам 2021 года область показала объем ввода жилья в 2,9 миллиона квадратных метров. Но для кого это все?
— Для граждан. Придет время, и все будет продано. Ни один застройщик не возводит дома ради процесса. Любой частный бизнес базируется на принципе: создали продукт, он должен быть продан. Другой вопрос, в какой период он должен быть продан. Бывает, когда реализация идет крайне быстро, бывают времена, когда не очень.
— А сегодня?
— Сейчас мы видим, что темп продаж снижен. Но государство, в отличие от всех предыдущих периодов, ведет себя честно с бизнесом. Весной подняли льготную ипотеку до 12%, увидели, что спрос на жилищные кредиты упал. Сегодня ставка по ипотеке вернулась на декабрьские уровни.
Никто не ожидал, что будут такие серьезные изменения в экономике. Сейчас все пытаются сохранить темпы строительства. Да, определенный спад произошел, но какого-то кардинального ухудшения не заметили.
— Вы уже заметили проблемы на стройках?
— Проблемы на стройках были всегда. И в благополучные времена, и во все остальные. Работая всю жизнь в этой сфере, я не помню, чтобы не было ни одного года без проблем. И в жирные времена, когда все продавалось, и в сложные времена. Сколько мы кризисов одних пережили, начиная с 1990-го.
Мы не собираемся снижать темпы. Те 120 тысяч квадратных метров, которые мы обещали сдать в эксплуатацию в 2022 году, мы сдадим. На следующий год на Урале запланированы тоже 120 тысяч.
— А не получится ли, как в условном Китае, когда понастроили огромного количества жилья, а оно все стоит? И стоит, потому что у людей нет денег на покупку.
— Там другая политика государства. Но я уверен, что свой покупатель на их жилье найдется. Главное, они создали условия для этого.
— Да, но в России…
— В России строительная отрасль приоритетна. В первую очередь потому, что она дает работу многим сопутствующим сферам. Начали возводить дом, нужны механизмы, автомобили, нужны материалы, начиная с цемента, арматуры, песка и щебня. Нужны производства, которые выпускают комплексные материалы, например, заводы ЖБИ и кирпичные фабрики. Нужны металлопрокат, дерево. Необходимо безграничное количество химии, начиная с кровельных материалов и с гидроизоляции, заканчивая красками и добавками в бетон.
Когда дом построили, новоселам нужны отделочные материалы, обои и линолеум, необходимы санфаянс, унитазы, раковины и керамика. Затем нужны текстиль и мебель. И производства мебели на высоком уровне у нас не будет, пока жилье не будет строиться.
— Что с ценами на новостройки?
— Цены на новостройки всегда будут рыночные. На это в первую очередь влияет себестоимость продукции. Она, в свою очередь, связана с тем, по какой стоимости поставщики продают нам товары. Если цены на металл в прошлом году сильно подскочили, то в этом — всё подешевело. Снизилась стоимость ламината, а вот на керамику подорожала. Потому что у заводов не хватает сырья, которое привозили из-за границы. С Запада мы везли материалы для устройства сетей, например, сшитый полиэтилен, сейчас переключились на Китай, но цены на него меньше не стали.
— Давайте про застройку города. Начальник Главархитектуры Руслан Габдрахманов говорил, что нужно осваивать промзоны. Их в Екатеринбурге очень много. Компания ЛСР начала возводить дома на территории цехов завода ЖБИ, которые уже не используются.
— Недавно был на совещании в Питере (штаб-квартира «Группы ЛСР» находится в Санкт-Петербурге. — Прим.ред.), там полно промышленных территорий, которые либо уже застроены, или находятся в процессе освоения. Посмотрите на «Винзавод» в Москве, на «Красный октябрь», на бывшие площадки завода ЗиЛ, где сейчас строится комплекс бизнес-класса «Зиларт». Когда-то там были промышленные предприятия, которые сегодня не нужны. Их нужно использовать по-другому. Вместе с освоением промзон в близлежащих районах становится гораздо комфортнее жить.
У нас в освоении бывшая площадка Danone (Екатеринбургский городской молочный завод № 1. — Прим.ред.). все понимают, что в этом месте должно быть жилье. И в нынешнем, и в предыдущем Генплане там тоже было указано жилье с повышенными архитектурными качествами. Его мы и будем строить.
— Но крупнейшая промплощадка у вас под жилье — это завод ЖБИ?
— На этой территории по сути было два завода, один выпускал изделия ЖБИ по свердловской серии домов, второй по ленинградской. Один из цехов 20 с лишним лет стоял брошенный и занимал площадь в 11 гектаров. Местные жители боялись ходить там. Мы решили строить там комплекс «Рассветный».
На оставшейся части завода площадью в 39 гектаров провели модернизацию, поставили новые линии, все укомплектовали на 13 гектаров. Куда девать еще 26 гектаров? Мы пять лет занимались подготовкой, разработали планировку, получили все разрешения. В этом году первые два дома сдаем, закладываем третий. И таким образом район ЖБИ улучшается.
— Сейчас еще активно начали приглядываться (и осваивать) участок на ВИЗе, который ближе к пруду.
— У нас там строится комплекс «Зеленый остров». Вообще считаю, что ВИЗ-Правобережный задержан на десятилетия. Это самая удачная площадка на территории города для строительства больших жилых районов.
— Там почти нет никакой инфраструктуры: небольшие проезды и пара трамвайных остановок. Если там сейчас строить жилье, люди будут в вечных пробках стоять и утром и вечером.
— Если застройщики начали осваивать площадку, — это означает, что территория будет развиваться. Да, долгое время там вообще ничего не было. Сегодня там нужно решить две задачи: первая — инженерные сети, вторая — дорога.
— Речь про улицу Татищева?
— Да. Если посмотреть на Генплан, то проспект Ленина и Татищева образуют одну линию до улицы Срединное кольцо. И эта дорога должна стать той улицей, которая сможет максимально быстро перебрасывать большое количество людей [как улица Металлургов]. Когда-то еще вели разговоры о строительстве моста через визовский пруд на Сортировку, потом от него отказались. Сейчас рассматривают перспективу городской электрички. Она должна пойти по улице Срединное кольцо.
Если улицу Татищева пробьют до Срединного кольца, то Металлургов сильно разгрузится. Более-менее большой трафик появится только на Московском тракте. А та часть — от «Меги» до улицы Репина — станет полупустой.
— Да, но там же Цыганский поселок будут застраивать, разве нет?
— Это будет стоить больших денег. У них [жителей цыганского табора] на руках выписки из решения облкомпартии определить место оседлого положения цыган. Они каждый раз это показывают.
— Так когда это было?
— Какая разница? Какой руководитель органа государственной власти пойдет против решения предыдущего органа государственной власти? Последовательность должна быть.
— А волевые решения?
— Сегодня?
— Да.
— Это в советское время первый секретарь обкома партии кулаком по столу мог стукнуть и сказать «Будет вот так». И ни прокурор, ни начальник милиции, никто не смел возражать. А сегодня этого нет. Я сомневаюсь, что есть такие смельчаки.
— Вернемся к застройке ВИЗа-Правобережного. Насколько помню, там в перспективе должна быть вторая ветка метро? Но это же из разряда фантастики
— Время нас рассудит. Да, проще и быстрее построить городскую электричку, но проблему трансфера через проспект Ленина без подземного метро не решить. Рано или поздно город все равно к этой проблеме придет.
— Я спрошу «когда», но это скорее риторический вопрос.
— На самом деле удивительную позицию занимает федерация. Раньше была программа строительства метро во всех миллионниках. Понемногу, но денег давали. Думаете, почему мы закончили первую линию? Потому что программа такая действовала, благодаря ей понемногу выделили деньги, по 500 миллионов рублей, хотя каждый год надо было 2,5–3 миллиарда. Сейчас на эти деньги может на Урале рассчитывать только Челябинск. Надо, чтобы федерация помогала всем городам-миллионникам, без этого никуда. Москва же может себе позволить строить по 30 станций в год.
— А как вы смотрите на идею, что такие проекты должны ложиться в том числе на плечи бизнеса? Если в каком-то районе появляется станция метро, стоимость жилья в нем автоматически повышается, если не в разы, то весьма существенно.
— Ерунда. Назовите мне хоть одну станцию метрополитена, где ее строительство и обслуживание лежит на плечах частного бизнеса? Если вы узнаете, что при возведении вашего жилья половина пошла на дороги, вы скажете: «Погодите, я же плачу налоги государству. Почему я еще должен оправлять свои деньги на другие объекты, которые должны быть возведены на налоги, которые я заплатил?»
Единственная станция метро, которая была построена с участием частного бизнеса — это «Мякинино» в Москве, в которую вложился глава Crocus Group Арас Агаларов. Или у нас. Бизнесмены решили пробить переход от станции «Геологическая» к ТРЦ «Гринвич». Туда вложился бизнес, но ведь не просто так. Большой поток людей пошел через торговый центр.
Обратите внимание, что у нас есть федеральный закон № 214, который связан с долевкой. Чтобы цена за квартиры была объективная и честная, он запрещает застройщикам заниматься какими-либо объектами, за исключением жилых домов. Более того, нам категорически запрещено привлекать деньги на дорожное, инженерное и инфраструктурное строительство. Только жилье и все, что с этим сопряжено. Да, мы можем делать временные дороги и подъезды, но не магистральные.
— Без исключений?
— Исключение только одно. Если будущие дольщики проголосовали за строительство инфраструктуры, вложились в нее и этим же голосованием определились, в чьей собственности она будет находиться. Мол, давайте дорогу построим. Она будет в нашей собственности, поставим шлагбаумы, будет платный проезд, на это будем содержать дорогу. Или отдадим ее властям. Но я не знаю ни одного такого случая.
— Тогда мы возвращаемся к вопросу о том, что при застройке в чистом поле новоселы будут испытывать проблемы с дорогами.
Всегда объекты, сопутствующие жилью, отставали по времени. Не бывает такого, чтобы в чистом поле настроили детских садов, школ, а потом начали возводить жилье.
В свое время мы строили пешеходный подземный переход на улице Вайнера. Помню, тогда вышла бабушка, начала ругаться. Я ее спрашиваю, почему, а она отвечает: «В 1932 году я заехала в соседний дом. Здесь было так мило. Здесь была полянка, коровка паслась. Я думала, что до смерти доживу в таких условиях». Но ведь город развивается, сегодня он уже полуторамиллионник.
— И, тем не менее, вы застраиваете правый берег ВИЗа.
— ВИЗ — самый лучший район для жизни по нескольким факторам. В первую очередь, там экологично. От застройки Екатеринбурга до Ревды и Первоуральска около 30 километров леса. Всю нагрузку берут на себя деревья. Да и к тому же не зря правительство области сюда хочет переехать.
— Про другой ваш проект, поселок Мичуринский: что там с дорогами?
— Деньги на строительство улицы Евгения Савкова заложены. Работы разбиты на четыре этапа. Сейчас идет первый этап — дорога к образовательному центру на Верхнеуфалейской. Остальное зависит от бюджета.
— А почему отказались от трехэтажек и переключились на пятиэтажные дома?
— Потому что у нас есть зоны, которые позволяют строить дома до восьми этажей. Вдоль речки Патрушихи будем строить восьмиэтажные, отсекая этот район. Это архитектурно выглядит привлекательно.
Я думаю, что за Мичуринский нам когда-нибудь скажут спасибо, потому что это самый большой проект массового малоэтажного строительства в Екатеринбурге. И я сомневаюсь, что такое кто-то повторит. Он достаточно близко к центру. К нему дорогу построят, сделают проезд к Объездной, и добираться до него станет просто. Со временем он обрастет благоустройством, и там будет очень комфортно.
Материалы: Е1
Фото: Владислав Лоншаков / E1.RU
