В Свердловском областном Союзе промышленников и предпринимателей прошел семинар-совещание, посвященный признанию кадастровой стоимости равной рыночной стоимости. На встрече обсудили изменения в законодательстве, существующие способы оспаривания стоимости и правоприменительную практику.
В настоящее время федеральным законом установлено проведение единой кадастровой оценки на территории всей РФ с определенной периодичностью. Теперь она будет проводиться один раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года в случае принятия такого решения.
В 2022 году была проведена Государственная кадастровая оценка (ГКО) земельных участков. В 2023 году предполагается проведение ГКО зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машиномест.
Меняется и порядок оспаривания установленной государственными учреждениями кадастровой стоимости. С 2023 года во всех регионах механизм оспаривания кадастровой стоимости заменен на механизм установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это право правообладателя в любой момент жизненного цикла объекта использовать его уникальные характеристики или его окружения для определения налоговой базы по объекту от кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной.
От установленной стоимости и будет исчисляться налог, поэтому компании-правообладатели очень заинтересованы в справедливой оценке земельных участков и, в случае своего несогласия с государственной оценкой, могут использовать все механизмы для корректировки стоимости.
Законодательно определенный порядок признания оценки рыночной или ее оспаривания предполагает три способа признания кадастровой стоимости равной рыночной:
— обращение в бюджетное учреждение (ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Свердловской области») с отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости;
— обращение в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости при МУГИСО;
— обжалование в судебном порядке.
Каждый из путей имеет свои достоинства и недостатки. По словам оценщика, судебного эксперта и члена комиссии при МУГИСО Светланы Артемьевой, заявки в комиссию можно подавать неограниченное число раз, и при наличии качественного отчета, который подготовил оценщик, члены комиссии выдадут положительное заключение. Однако взыскать расходы на снижение стоимости в этом случае невозможно, а не правильный выбор эксперта-оценщика может привести к отрицательному вердикту комиссии. При этом обращение в комиссию не исключает параллельного обжалования в судебном порядке.
Суд иногда принимает отчет без экспертизы, но при хорошем качестве документа и если этого не требует ответчик, однако подать иск можно только один раз, взыскать расходы можно только при снижении стоимости более чем на 50%, а предугадать кандидатуру эксперта невозможно. При этом юрист, директор ООО «Уральский центр оценки и юридического консалтинга» Наталья Чертыкова отмечает, что суд взыскивает 100% расходов на экспертизу, 100% расходов на оценку и траты на представителя при положительном решении.
«Мы провели аналитику результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и понимаем, что в отношении абсолютного большинства объектов отмечено значительное повышение их стоимости. Исходя их выборки по крупнейшим ТЦ и АДЦ (административно – деловых центров) средний показатель увеличения стоимости составляет 40%, а в исключительных случаях доходит и до 279%. Поэтому процедура признания кадастровой стоимости равной рыночной заслуживает серьезного внимания компаний и позволит, в случае положительного решения, существенно сократить затраты на содержание своих объектов», — резюмировал исполнительный вице-президент СОСПП Олег Мошкарев.
