Председатель комитета СОСПП по строительству Валерий Ананьев рассказал, что нужно для комплексного развития Екатеринбурга

Сегодня на площадке Интерфакс-Урал в формате онлайн состоялась ежегодная пресс-конференция Валерия Ананьева, главы крупнейшего строительного холдинга Урала «Атомстройкомплекс», председателя комитета по строительству СОСПП. Валерий Ананьев подвел итоги уходящего года и рассказал о ключевых задачах, которые стоят перед девелоперским сообществом.

 – Комплексное развитие городских территорий – стратегия, которую сегодня сообща реализуют власти, девелоперы, банки. Мы должны не только строить новые жилые кварталы, но и расселять ветхое и аварийное жилье, развивать социальную инфраструктуру, сохранять и приспосабливать к современным нуждам памятники архитектуры, открывать новые современные рабочие места, – заявил Валерий Ананьев. По его словам, сегодня многое делается профессиональным сообществом и властью в этих сферах. «Атомстройкомплекс» как лидер строительного рынка принимает активное участие в этой работе. Так, будучи одним из ключевых подрядчиков по строительству школ в Екатеринбурге, компания подала две инициативы в правительство о строительстве двух школ в городе в рамках государственно-частного партнерства.

 – Хоть мы и привлекаем кредитные ресурсы для строительства школы в рамках ГЧП, итоговая стоимость объекта будет дешевле, чем если начать строить его через 2-3 года, когда в бюджете найдутся средства, а цены вырастут, – отмечает Валерий Ананьев. –  Но главное преимущество строительства школы с помощью ГЧП – это возможность сразу привлекать квалифицированные организации для проектирования, строительства и последующей эксплуатации объектов. К сожалению, с помощью аукционов с большим трудом удается находить квалифицированных подрядчиков, которые могут уложиться в определенные контрактом цены. Безусловно, необходимо совершенствовать контрактную систему, определять более точную смету, повышать качество проектов. Но параллельно развивать и другой путь – строительство школ в рамках ГЧП, когда квалифицированная организация несет ответственность за весь цикл работ от проектирования, строительства до эксплуатации. Надеюсь, что в следующем году первый такой проект – школа № 41 – стартанет.

Для того, чтобы объекты социальной инфраструктуры появлялись на развиваемых территориях своевременно, Валерий Ананьев предлагает создать пятилетнюю программу по строительству, которая бы соотносила планы по работе крупных застройщиков и с планами властей по строительству дорог, школ, садиков. На тех площадках, где работает сразу несколько девелоперов, где расселяется большой объем ветхого, частного жилья и планируется новая застройка, необходимо предусматривать своевременное строительство инфраструктуры – в том числе, с помощью механизмов ГЧП, а также в рамках недавно принятого закона о комплексном развитии территорий (КРТ).

– У нас большой опыт по расселению, только по договорам развития застроенных территорий мы расселили около 25 тыс. кв. метров ветхого и аварийного жилья, в котором проживало более полутора тысяч граждан. Этот опыт работы с гражданами необходимо учитывать при определении алгоритмов работы в рамках закона о КРТ, – отметил Валерий Ананьев. – Необходимо сформулировать правила расселения, выгодные всем – и бизнесу, и жителям, и власти.

Сейчас в городе определены пилотные площадки, застроенные устаревшим жильем, развитие которых будет осуществляться по закону о КРТ. «Атомстройкомплекс» руководствуясь принципами комплексного развития также реновирует крупную площадку – территорию собственной производственной базы в Орджоникидзевском районе. Проектный институт компании уже подготовил концепцию обновления территории в границах ул. Фронтовых Бригад — Стачек — Корепина — Вали Котика. Проект планировки предполагает возведение жилья общей площадью 236 тыс. кв. м, строительство трех детских садов на 80, 150 и 200 мест, а также двух технопарков, которые обеспечат жителям района рабочие места. Начать работы предполагается с участка, который находится в собственности компании «Атомстройкомплекс» — здесь будет построено 123 тыс. кв. м жилья, детский сад, коммерческие помещения.

 – Мы планируем создать современный, комфортный район с базовой этажностью в 9 этажей, квартальной застройкой, пешеходными бульварами и развитой инфраструктурой, – подчеркнул Валерий Ананьев. Чтобы освободить территорию под строительство, компания уже начала переносить свои производственные предприятия на загородные площадки холдинга, также потребуется выкуп гаражей. Выйти на строительную площадку «Атомстройкомплекс» рассчитывает к концу года.

Бизнес-объединения Свердловской области обратились в Минюст РФ в просьбой не ограничивать участие негосударственных экспертов по делам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости объектов

Министерство юстиции Российской Федерации разработало проект постановления Правительства РФ «Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями». В соответствии с проектом в соответствии с которым к числу судебных экспертиз, которые могут проводить исключительно государственные судебно-экспертные организации по делам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости строительных объектов и территории, функционально связанной ‎с ними, а также объектов землеустройства предлагается отнести «судебную строительно-техническую экспертизу», «судебную землеустроительную экспертизу».

Эксперты Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей, Уральской Торгово-промышленной палаты, «ОПОРЫ РОССИИ», «Деловой России», а также Уполномоченный по защиты прав предпринимателей в Свердловской области Е.Н. Артюх заняли единую позицию о том, что принятие предлагаемых изменений затронет права и законные интересы существенного числа правообладателей объектов недвижимости, а также профессиональных оценщиков.

Правообладатели объектов недвижимости достаточно часто оспаривают их кадастровую стоимость. Согласно данным судебной статистики по Свердловской области в 2020 году было рассмотрено 554 дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости субъектами предпринимательской деятельности, 93% таких дел были решены в пользу истца.

«Принятие проекта постановления может резко негативно отразиться на представителях субъектов МСП. Предусмотренные проектом изменения приведут к сворачиванию конкурентноспособного рынка, профессиональной деградации кадров в сфере оценочной деятельности, отсутствию «иного», отличного от мнения государственных экспертов мнения.

Сам текст Проекта на сегодняшний день явно не доработан. Так, в Проекте судебная строительно-техническая и судебная землеустроительная экспертизы объединены под общей категорией: «дела, связанные с оспариванием кадастровой стоимости строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, а также объектов землеустройства».

При этом, судебная строительно-техническая и судебная землеустроительная экспертизы по большей части не связаны с оспариванием кадастровой стоимости объектов, поэтому смысловая нагрузка такого объединения – остается не до конца ясной», – рассказывает член Совета СОСПП Сергей Козлов.

Исходя из сведений по судебному оспариванию результатов определения кадастровой стоимости в Свердловской области, в 70% таких дел была назначена судебная экспертиза. Согласно данным, представленным правообладателями, которые оспаривали кадастровую стоимость в суде, а также оценщиками, которые были привлечены к рассмотрению данных дел в качестве судебных экспертов, средний срок подготовки экспертного заключения по данной категории дел составляет не менее двух недель. Соответственно, одним судебным экспертом может быть подготовлено в месяц в среднем два экспертных заключения по делам, связанным с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости.

Важно отметить, что в Свердловской области в 2016 году начала формироваться практика подготовки судебных экспертиз по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости исключительно государственным судебно-экспертным организациям. Это привело к существенному увеличению сроков подготовки таких экспертиз и, как следствие, увеличению сроков рассмотрения указанных дел в суде. Средний срок подготовки заключения по данной категории дел государственной судебно-экспертной организацией составлял около года. В результате, суды сами снова стали привлекать к подготовке заключений в рамках судебной экспертизы по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости независимых оценщиков.

Учитывая уже имеющийся опыт, передача права подготовки судебных экспертиз по делам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости строительных объектов и территории, функционально связанной ‎с ними, только государственным судебно-экспертным организациям приведет к увеличению сроков рассмотрения дел в суде.

Важно отметить, что деятельность негосударственных оценщиков является одной из высокого регулируемой, связанной с необходимостью исполнения целого ряда обязательных требований, например: членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, обязательное страхование ответственности оценщика, обязанность иметь квалификационный аттестат по каждому направлению оценочной деятельности (оценка недвижимости, движимого имущества, бизнеса), подтверждающего сдачу квалификационного экзамена. При этом квалификационный аттестат выдается на три года и действует в течение указанного срока. Оценщик также обязан подтверждать квалификацию по каждому направлению деятельности путем сдачи квалификационного экзамена.

Учитывая существующие требования к квалификации негосударственных оценщиков, в Свердловской области суды именно их привлекают в качестве экспертов при назначении судебной экспертизы при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, принятие проекта в предложенной редакции может привести к ограничению права правообладателей на установление экономически обоснованной кадастровой стоимости, создает риски увеличения сроков рассмотрения дел в суде об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, а также несет риски роста расходов бюджета на обеспечение судебной экспертизы по данной категории дел. Отнесение судебных экспертиз, проводимых по делам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости к исключительной компетенции государственных судебно-экспертных организаций, нарушит права широкого круга правообладателей. Такой подход означает монополизацию и огосударствление экспертной деятельности, создает существенные затруднения для негосударственной стороны в процессе административного судопроизводства.

Экспертным сообществом Свердловской области направлены замечания и предложения в адрес Минюста России о необходимости исключения из проекта постановления экспертизы по делам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, а также объектов землеустройства, в том числе судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза.

Фото: google.com